O regime da regularização dos “chãos de melhoras” em São Miguel

Foi recentemente promulgado pelo Presidente da República o regime jurídico da regularização dos “chãos de melhoras” existentes na ilha de São Miguel. Aqui ficam as principais linhas deste diploma que permitirá aos particulares, sejam eles os donos dos chãos ou os donos das melhoras, por fim à divisão da propriedade, unificando-a, obrigatoriamente, num só titular.  

Chão de Melhoras destinadas a habitação permanente.

Há que realçar que a nova lei se aplica apenas aos casos em que as melhoras ou benfeitorias se destinam a habitação própria permanente. Com efeito, os «Chãos de melhoras» são definidos como os imóveis cuja fruição do solo foi cedida pelo respetivo proprietário, através de contrato, mediante uma retribuição monetária, autorizando o fruidor a edificar benfeitorias ou melhoras (das quais passa a ser “dono”), destinadas à habitação própria permanente. Ou seja, para efeitos da lei, «melhora ou benfeitoria» será toda o edifício, incluindo seus anexos, quintais e/ou logradouros, que, à data da entrada em vigor da lei seja destinado à habitação permanente dos “donos” das melhoras e que tenha sido contruída em solo de outrem, que será o dono do chão. 

Direito potestativo temporário de aquisição

Com este âmbito de atuação, a lei procede à criação de um direito potestativo temporário de aquisição da propriedade do solo (do chão) ou das edificações neles existentes (das benfeitorias ou melhoras). Por outras palavras, a nova legislação vem permitir que, durante um certo período, o dono do chão possa adquirir a propriedade das melhoras sem que o dono desta se possa opor. E vice-versa, ou seja, através desta lei, também o dono das melhoras pode obrigar o dono do chão a transmitir-lhe a propriedade do chão, sem que este possa contestar. Tanto num caso, como no outro, o objetivo é que a propriedade se unifique, passando a haver apenas um dono, tanto do chão como das edificações que existem no terreno.

Quem adquire o direito potestativo de aquisição

Uma questão fundamental no regime em apreço tem a ver com a determinação, em concreto, do titular do direito de adquirir a propriedade plena, se o dono do chão, se o dono das melhoras. Diz-nos a lei que será o proprietário da componente (chão ou melhoras) que tiver maior valor patrimonial. E como se determina esse valor? A lei, neste caso, manda aplicar os critérios previstos no título III do Código das Expropriações e o valor assim apurado corresponderá à indemnização que aquele que adquire deverá entregar à outra parte, ou seja, àquele que for obrigado a transmitir a proprietário (do solo ou da benfeitoria ou melhora).

Prazo 

A lei refere que o direito potestativo acima referido existe (e pode ser exercido) no prazo de 10 anos a contar da publicação da lei (o que ainda não aconteceu). Acontece, porém que este prazo está sujeito a uma condição suspensiva, a saber, de aprovação pelas Câmaras Municipais, dos planos de regularização urbanística, instrumentos que são obrigatório e devem ser implementados no prazo de 2 anos. Em suma, temos um prazo que poderá ir até 12 anos, isto no pressuposto de as autoridades locais procederem, dentro do prazo que lhes foi fixado, à legalização urbanística dos vários agregados de chãos de melhoras.

Como é exercido o direito?

Importante será notar que o exercício do direito potestativo de aquisição só poderá ser feito por via judicial, embora com a possibilidade de recurso a um tribunal arbitra, o que dificilmente se aplicará. Ou seja, para o dono das melhoras adquirir a propriedade do chão – e vice versa – terá aquele obrigatoriamente de intentar uma ação em Tribunal para ver reconhecido o seu direito (desde logo, em função de uma avaliação a efetuar nos termos do Código das Expropriações) e para condenar a outra parte a transmitir-lhe a propriedade, que ficará assim unificada.

Regime de Incentivos

De salientar que o Governo Regional dos Açores criará um regime de incentivos de apoio à aquisição da propriedade do solo, o prazo de 30 dias após a entrada em vigor da lei (que por sua vez entra em vigor 30 dias depois da sua publicação). Ou seja, até 60 dias depois da publicação da lei em Diário da República, o Governo dos Açores criará esse regime de apoios destinado apenas aos donos das melhoras.

Planos de pormenor e regularização extraordinária

Nos termos da lei já promulgada, as câmaras municipais devem proceder à elaboração de planos de pormenor no prazo máximo de dois anos ou, em alternativa, nos casos em que tal não seja possível, recorrer-se aos mecanismos legais de regularização de obras ilegais ou regularização extraordinária. De salientar que estão isentas de cedências, compensações, taxas e demais emolumentos as operações urbanísticas de regularização e que o Governo Regional dos Açores suporta os custos com a elaboração dos projetos de plano de pormenor.