Recentes alterações legislativas do arrendamento urbano

Foram publicados no dia 12 de fevereiro de 2019 dois diplomas no domínio do Arrendamento Urbano, a saber, a Lei n.º 12/2019 e a Lei n.º 13/2019, iniciativa legislativa que visou corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e proteger os arrendatários em situações de especial fragilidade, bem como combater o assédio no arrendamento.

No arrendamento urbano para fins habitacionais, das várias alterações operadas, destacam-se as seguintes:

Prazo: o prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano, sendo apenas excecionados deste período mínimo de duração os contratos celebrados para habitação não permanente ou para fim especial transitório (designadamente, para motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos).

Oposição à renovação pelo senhorio: A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, salvo as exceções previstas na lei.

Período de renovação do contrato: a renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação permanente com prazo inferior a 3 anos passará a ser renovável por um período mínimo de 3 anos, exceto se as partes convencionarem um período diferente.
Indemnização em caso de mora do arrendatário: o senhorio passa a ter o direito de exigir (além das rendas em atraso), uma indemnização correspondente a 20% da renda em atraso, contra um valor correspondente a 50% no regime anterior.

Denúncia de contrato de duração indeterminada: são incluídas diversas limitações à possibilidade de o senhorio denunciar o contrato, nomeadamente, por obras, quando destas venha a resultar local com características idênticas às do locado. O senhorio é agora obrigado a verificar uma antecedência não inferior a 5 anos para o denunciar, em contraste com os dois anos do regime anterior. 

Transmissão do arrendamento: a transmissão em caso de morte do arrendatário, a favor de pessoa que com ele viva em união de facto ou economia comum há mais de um ano, deixa de depender da circunstância de este último viver no locado há mais de um ano.

Foram introduzidas ainda alterações no regime do arrendamento urbano para fins não habitacionais, entre outros aspectos, limitando a liberdade de estipulação conferida a estes contratos em anteriores redações, nomeadamente, ao impor uma impossibilidade de oposição à renovação do contrato pelo senhorio nos primeiros cinco anos de vigência do mesmo e limitando os casos em que o senhorio poderá denunciar o contrato, além da criação da Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA), de um título executivo para reembolso de obras e de um mecanismo para intimar o senhorio.